土地整合中相關(guān)問題分析
2007-05-11 00:00:00 本網(wǎng)站
土地整合中相關(guān)問題分析
李華忠（四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司）
摘 要：土地整合涉及國家和整合雙方的利益，隨著《物權(quán)法》的實施，對各方利益平衡機制的探討非常必要。本文就被整合土地使用者補償價格的評估和確定提供了方法和手段；就土地整合后的土地增值產(chǎn)生的原因進行了分析，對土地增值的合理分配方式進行了探討。
關(guān)鍵詞：土地整合; 土地增值; 補償價格
Analysis on the Related Problems in Land Integration
Li Huazhong (Sichuan Dacheng Real Estate Valuation Co.,Ltd)
Abstract: Land integration involves benefit of both the country and the integrated part. It has been necessary to probe into the system of balance in benefit of each side since enforcement of Property Law. The methods are provided to assess and determine the compensation price paid by the users of the integrated land, the reasons of rise in land value after land integration are analyzed and the reasonable distribution patterns are discussed in the thesis.
Key Words: land integration; rise in land value; compensation price
一、前言
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地需求旺盛，為了節(jié)約土地資源，促進土地的集約利用，須對城市的存量土地進行資源整合，也就是政府或經(jīng)授權(quán)的某個開發(fā)商對城區(qū)內(nèi)那些被多個權(quán)屬單位占據(jù)，不能獨立規(guī)劃開發(fā)的零星或分散的小地塊進行整理合并，整體進行統(tǒng)一規(guī)劃或依附于某個大項目統(tǒng)一開發(fā)的過程。在土地整合過程中，就涉及到對被整合的土地如何進行評估，對原土地使用者如何進行補償，以及對整合后的土地增值如何進行合理分配等相關(guān)問題。
本文就一具體案例，針對上述問題進行分析，并提出一些解決問題的方法、建議。
二、項目概況
**房地產(chǎn)開發(fā)商在**市擁有9599.52平方米的出讓住宅用地，規(guī)劃容積率為4.0。在該土地周邊有四塊零星的異形土地，面積為4582.89平方米，為劃撥住宅用地，容積率為0.85。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)工程的用地要求，促使各項建設(shè)合理使用土地，**市規(guī)劃管理局下達了整合該項目周圍四塊異形土地的要求。據(jù)規(guī)劃及項目可行性研究報告，項目總用地面積12055.05平方米，規(guī)劃容積率4.0。項目靜態(tài)總投資7693萬元，開發(fā)周期1年。
三、土地使用權(quán)價格評估及方法的選擇
對于被整合地塊使用權(quán)價格可能出現(xiàn)2種價格水平，即現(xiàn)狀條件下的價格和規(guī)劃條件下的價格。由于被整合的土地一般形狀不規(guī)則、區(qū)位不好、交通不便，在區(qū)域很難找到可比實例，故一般不宜采用市場比較法；由于在城區(qū)內(nèi)土地成本很難界定，也不宜采用成本逼近法；采用收益還原法時，個別主要參數(shù)不易把握，也不宜采用。所以我們建議最好用舊房剝離的剩余法和現(xiàn)狀條件下的基準地價系數(shù)修正法評估項目現(xiàn)狀條件下的價格。利用假設(shè)開發(fā)法和規(guī)劃條件下的基準地價系數(shù)修正法來評估項目規(guī)劃條件的價格。
經(jīng)過測算，上述項目在現(xiàn)狀條件下（劃撥住宅用地，容積率0.85）的評估價格為1365元/平方米，評估總價為625萬元。在規(guī)劃條件下（出讓住宅用地，容積率4.0）的評估價格為4950元/平方米。
四、土地使用權(quán)出讓方式及出讓價格確定
由于被整合的土地一般僅有一個特定的競爭者，所以一般采用協(xié)議方式進行出讓。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，土地整合涉及房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)以規(guī)劃條件進行出讓，所以，土地使用權(quán)出讓價格應(yīng)以規(guī)劃條件下的評估價格為依據(jù)來確定。
**市規(guī)定協(xié)議出讓的土地出讓金一般為規(guī)劃條件下評估地價的20%，則該項目的土地出讓金為990元/平方米。
五、原土地使用者補償價格確定
原土地使用者補償價格的評估實質(zhì)屬于拆遷評估，根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號）第十四條規(guī)定“拆遷估價應(yīng)當(dāng) ……綜合被拆遷房屋的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行”。再根據(jù)國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001），針對有明確目的房地估價，應(yīng)在合法、公平的前提下，遵循最高最佳使用原則。被整合土地是按現(xiàn)狀用途及條件合法取得的，所以應(yīng)以現(xiàn)狀條件下評估價格為基礎(chǔ)來確定。
但實際上最終確定的補償價格往往高于現(xiàn)狀條件下的評估價格，低于規(guī)劃條件下的評估價格。對于高出現(xiàn)狀價格的部分，可以稱之為“談判增值”，或叫“博弈增值”。我認為該部分增值實質(zhì)是未來土地增值的部分體現(xiàn)。在當(dāng)今社會，可以稱為“和諧成本”，即為了維護社會穩(wěn)定而對被拆遷人的一種合理補償。
從理論上講，開發(fā)商支付和諧成本是必要的。因為開發(fā)商剝奪了原土地使用者按新規(guī)劃條件進行“優(yōu)先開發(fā)”的權(quán)利，所以原土地使用者應(yīng)當(dāng)對土地增值進行適當(dāng)?shù)姆峙洌粵r且政府在收取土地出讓金時，也是以未來規(guī)劃條件下的評估價格為依據(jù)的。
所以被整合土地使用者補償價格應(yīng)以現(xiàn)狀條件下的評估價格為依據(jù)，參與土地增值的合理分配。
六、土地增值額確定
土地增值額指在規(guī)劃條件下的地價與現(xiàn)狀條件下的地價的差額扣除應(yīng)支付相關(guān)稅費后的余額，具體見公式（1）。
…………………………………………………（1）
△K：土地增值額 L：規(guī)劃條件下的地價 D：現(xiàn)狀條件下的地價 E：土地出讓金或土地增值收益 F：相關(guān)稅費（主要包括搬遷補償費、停業(yè)補償費、中介費、契稅等）
本項目中F一般占L的10%。則△K為：
△K=4950-1365-990-4950×10%=2100（元/平方米）
值得關(guān)注的是國家作為土地所有者已提前按規(guī)劃條件下的地價收取了出讓金，即相當(dāng)于首先對土地增值額進行了分配。
七、土地增值額的合理分配方式
1、以現(xiàn)狀條件下的評估價格占項目總投資額的比例來分配；
土地增值的產(chǎn)生表面原因是改變了用途和規(guī)劃條件帶來的，而產(chǎn)生真正的原因是資本的投入和再投入。除了開發(fā)商的資金、管理等再投入外，原土地使用者的土地資本初始投入也是一個重要方面。所以我們可以現(xiàn)狀條件下的地價（D）占項目總投資額（M）的比例來分攤土地增值收益（△K）。則被整合土地使用者補償價格（K）為：
……………………………………….（2）
據(jù)公式（2），本項目被整合土地使用者補償價格（K）為：
1365+625÷7693×2100=1536(元/平方米)
本項目被整合土地使用者補償總價為:
1536×4582.89=704萬元
2、以現(xiàn)狀條件下的評估價格作為項目投資，參與項目利潤的分配。
以被整合土地的現(xiàn)狀價格（D）作價入股，原土地使用者成為項目股東之一，參與項目利潤（P）分配。則被整合土地使用者補償價格（K）為：
……………………………………….（3）
本項目平均售價為0.4萬元/平方米，銷售稅費為售價的10%，則項目利潤為：
0.4×12055.05×4×(1-10%)-7693=9666萬元
據(jù)公式（3），本項目被整合土地使用者補償價格（K）為：
K=625÷7693×9666=785萬元
從絕對數(shù)上看，方式2的補償金額高于方式1，但方式2周期長，需全程參與房地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營管理，還存在稅收、政策等因素，對原土地使用者有一定的風(fēng)險，在目前可操作性相對較差。在具體實踐中，采用哪種方式進行土地增值的分配，應(yīng)充分尊重原土地使用者的意見；同時需要政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、建設(shè)等）和房地產(chǎn)專業(yè)人士（估價師、咨詢師、造價師、會計師等）的參與，力求體現(xiàn)公平、效率的原則。
值得關(guān)注的是引入土地增值分配機制后，隨著土地整合雙方及社會各界的參與，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的開發(fā)成本、利潤及房價的高低等敏感的社會問題會有充分的認識，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控或許有一定的幫助。
八、結(jié)論
我們認為在現(xiàn)行的國家法律法規(guī)下，應(yīng)對被整合地塊在規(guī)劃及現(xiàn)狀條件的價格分別進行評估；土地增值是客觀存在的 ，它是原土地使用者的初始投入和開發(fā)商的再投入共同產(chǎn)生的；原土地使用者的合理補償價格應(yīng)以現(xiàn)狀條件下的評估價格為依據(jù)，考慮土地增值的影響，參與土地增值額的合理分配。隨著《物權(quán)法》的實施，針對被整合土地使用者的權(quán)益的保護和主張就顯得尤為重要。只有考慮了原土地使用者對土地增值的合理分配才能解釋補償價高于評估價的現(xiàn)象，才能將“談判增值”合法化，也許才能避免類似“最牛釘子戶”的再次出現(xiàn)。
參考文獻：
1、建設(shè)部、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見、建住房[2003]234號、2003-12-01
2、建設(shè)部、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布、1999-06-01實施
3、國土資源部、城市土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）、國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布、2002-07-01實施
作者簡介：
李華忠（1967~ ），男，漢族，英國皇家特許估價測量師、土地估價師、房地產(chǎn)估價師。中國土地估價師協(xié)會常務(wù)理事、四川省土地估價師協(xié)會副會長、四川大成房地產(chǎn)土地評估有限公司總經(jīng)理。
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