銀行表態(tài)高度重視放貸風(fēng)險(xiǎn)
資本金下調(diào)的消息一出，開(kāi)發(fā)商表示此舉有利于刺激房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大工地儲(chǔ)備，增加投資。銀行業(yè)內(nèi)立即傳來(lái)與地產(chǎn)商截然不同的聲音：房地產(chǎn)業(yè)的資金杠桿率較高，而開(kāi)發(fā)周期又較長(zhǎng)，很容易給銀行帶來(lái)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。滬上銀行相關(guān)部門普遍表示會(huì)高度重視放貸風(fēng)險(xiǎn)。
[開(kāi)發(fā)商]刺激企業(yè)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備
"房地產(chǎn)投資萎靡顯然拉了GDP的后腿，這是令政府決定為開(kāi)發(fā)商'松綁'的主要原因。"一位業(yè)內(nèi)人士表示，"這意味著開(kāi)發(fā)貸款將進(jìn)一步放松，開(kāi)發(fā)貸款及融資占開(kāi)發(fā)資金比例將上升。"
2009年第一季度，信貸政策的放松已經(jīng)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款的增幅。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年三季度至2009年一季度，國(guó)內(nèi)貸款增幅分別為-9.9%、-7.8%和8%。2009年一季度，國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的比重由2008年四季度的16.8%上升為25.3%。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，國(guó)務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)自有資金比例，將令房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比重進(jìn)一步下調(diào)，開(kāi)發(fā)貸款比重進(jìn)一步上升。這有利于刺激房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，增加投資。
所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金，并非指房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金，而是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資資金。不過(guò)，銀行和行政主管部門一般很難以數(shù)字衡量房地產(chǎn)自有資金占比，通常按照項(xiàng)目進(jìn)展來(lái)確定房地產(chǎn)企業(yè)投入資金的比例。
"例如，有的銀行規(guī)定工程出正負(fù)零就可以發(fā)放貸款，而有的銀行則規(guī)定工程完成三分之二，才會(huì)提供開(kāi)發(fā)貸款。"一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，下調(diào)項(xiàng)目自有資金比例的直接影響是可以令開(kāi)發(fā)商減少預(yù)算，從而將有限的資金配備到更多的項(xiàng)目中，而且減小了取得開(kāi)發(fā)貸款的難度。
盡管此次政策調(diào)整對(duì)普通商品房和其他商品房做出了區(qū)分，前者資本金比例下調(diào)了15%，后者只下調(diào)了5%。不過(guò)，這一政策調(diào)整，依然將對(duì)房地產(chǎn)投資資金比例產(chǎn)生直接影響。
各地目前對(duì)普通商品房的界定并不一致，如北京在去年規(guī)定新建普通商品房不得超過(guò)100平方米，四川省則規(guī)定普通商品房在140平方米以下。不過(guò)，普通商品房占各地房地產(chǎn)市場(chǎng)比例均是最大的。
2009年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的井噴，令很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回籠資金，度過(guò)短期危機(jī)。不過(guò)，房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑，令人們很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)保持樂(lè)觀。
聶梅生認(rèn)為，新的政策刺激信號(hào)如果能夠抑制房地產(chǎn)投資下滑趨勢(shì)，令投資開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)真正開(kāi)始復(fù)蘇的信號(hào)。
[銀行]放貸意愿謹(jǐn)慎
雖然對(duì)地產(chǎn)商是重大利好，但銀行方面的謹(jǐn)慎態(tài)度卻在一定程度上影響著政策短期效果。中金公司認(rèn)為，該政策的利好主要提高開(kāi)發(fā)商杠桿，而銀行是否按照這一規(guī)定執(zhí)行并非必然，在目前的經(jīng)濟(jì)情況下，各大銀行仍將差異化對(duì)待不同的公司和項(xiàng)目，所以短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)非常明顯的放貸增加。
一般說(shuō)來(lái)，銀行信貸超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的50％。一些銀行人士進(jìn)而擔(dān)心，此次房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金門檻降低，是把開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，一旦市場(chǎng)波動(dòng)，銀行將承擔(dān)巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)。
"降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，銀行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑大大提高。就像個(gè)人住房按揭，首付比例越低，違約風(fēng)險(xiǎn)越大。"一位不愿透露姓名的銀行界人士說(shuō)。多家銀行表示，資本金比例降低并不意味著銀行就會(huì)放開(kāi)閘門，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的高壓區(qū)。
另一家大型商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人透露，地方銀行對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)的政策主要依據(jù)總行的大政策調(diào)控，而這些措施的總前提就是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，銀行會(huì)明確對(duì)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資支持力度，而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資項(xiàng)目，并未被提上日程。
嚴(yán)控小開(kāi)發(fā)商
銀行對(duì)資本金比例下調(diào)的態(tài)度不免令人想到從年年末到今年年初關(guān)于"二套房貸"松綁時(shí)的態(tài)度，截至記者發(fā)稿，沒(méi)有一家銀行就資本金下調(diào)高調(diào)承諾。倒是在接受記者采訪時(shí)，滬上銀行的相關(guān)人士不約而同地表示，會(huì)對(duì)小型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)審。
因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)大型地產(chǎn)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)不大，許多資質(zhì)差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的小開(kāi)發(fā)商才是風(fēng)險(xiǎn)的源頭。小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有跨地區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的實(shí)力，也不可能改變"畫地為牢、囤地賣樓"的粗放經(jīng)營(yíng)模式，在調(diào)整市道中有被兼并整合的可能。資本金比例下調(diào)對(duì)小型開(kāi)發(fā)商是明顯的利好，卻可能阻礙了大型開(kāi)發(fā)商的并購(gòu)步伐。
而且對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，更依靠單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，在市場(chǎng)持續(xù)回暖、利率較低的大環(huán)境下，指望其以"合理價(jià)格"推盤并加快開(kāi)發(fā)速度并不現(xiàn)實(shí)。