上海塌樓事件追蹤：業(yè)主還貸責任難免除
上海閔行區(qū)一在建13層樓盤發(fā)生樓體倒覆事件，也將罕見的個人房貸抵押物損壞導致的還款問題推到了前臺。
每個月的按揭還款時間要到了，但是房子都倒了，是不是可以不還貸了？這是很多小區(qū)業(yè)主的疑惑。
據(jù)記者調(diào)查了解，給“蓮花河畔景苑”發(fā)放個人按揭貸款的主要是三家銀行，包括交行、工行、上海銀行(包括給未倒覆的小區(qū)其他樓房按揭)，涉及的商業(yè)按揭貸款大約1億多元，其中涉及倒塌大樓的商業(yè)按揭貸款約幾千萬元。
“確實有個別客戶提出是不是可以停止還貸了?！蹦炽y行個貸部門人士透露，幾家銀行之間也有進行情況溝通，以便能夠達成一致的解決方案。
不過，從目前來看，借款人的還貸責任仍是難以免除。上述銀行人士認為，“雖然客戶也是受害者，不過這不影響銀行和借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他財產(chǎn)。”
上海美達房地產(chǎn)律師事務(wù)所的律師陳世福認為，從民法看，借款人和銀行分別擔當債務(wù)人和債權(quán)人的角色，而房屋產(chǎn)權(quán)便是銀行發(fā)放貸款時收取的抵押品，而抵押品的滅失并不導致債務(wù)人和債權(quán)人之間關(guān)系的終結(jié)。
“如果抵押品滅失，銀行可以要求借款人提供新的擔保。”陳世福表示，如果貸款者不能再提供可替代的履約保證，雙方可以經(jīng)過協(xié)商終止貸款合同的履行，但銀行可以繼續(xù)向借款人追償欠款。
另一種途徑則是通過房貸險來解決。銀行個貸部門人士表示，如不可抗力事件在保險范圍內(nèi)，則銀行有權(quán)從保險理賠金中一次得到相應于未結(jié)本息的補償。
但在此次的樓體倒覆事件，房貸險的作用可能并不是很大。
上述銀行個貸部門人士表示，首先由于保險合同的自愿原則，從幾年前(2005年)開始一些銀行已經(jīng)不再強制要求貸款客戶購買房貸險了，因此借款人購買房貸險的數(shù)量占比不會很高。此外，保險公司能否對房屋倒覆理賠仍是一個問號。
記者從上海一家財產(chǎn)險公司獲得房貸險資料顯示，在保險期間內(nèi)，由于下列原因造成保險財產(chǎn)直接損失，保險人依照本條款約定負責賠償，其中包括火災、爆炸；暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、地面突然塌陷等；空中運行物體墜落以及外來不屬于被保險人所有或使用的建筑物和其他固定物體的倒塌。
但“保險財產(chǎn)因設(shè)計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失和費用”，保險人卻是不承擔賠償責任。
目前樓房倒覆的原因，上海市有關(guān)部門還在進一步論證過程中。據(jù)媒體報道稱，目前專家組已經(jīng)給出了一份初步意見報告，其中指出導致樓盤倒覆的主要因素是施工不當，在一側(cè)堆土過高與另一側(cè)開挖基坑的共同作用下，致使高樓在頃刻間倒覆。按此推理，保險公司理賠的可能性比較小。
但讓倒覆樓的受害者來還貸，顯然令人難以接受。不過銀行人士和律師都認為，借款人可以通過向開發(fā)商索賠，以償還銀行的貸款。因此，這些貸款銀行也只能等待上海市政府的解決方案出臺再做具體行動，“畢竟此事不同于一般的客戶違約賴賬”。
“開發(fā)商應該賠償借款人貸款的本金和利息、相應的違約金，以及一定的重置房屋的差價?！标愂栏１硎尽?/P>
上述銀行個貸人士推算，以該樓盤7萬平方米體量、每平米1.5萬元價格、銷售了70%-80%計算，銷售收入額可達到7-8個億，如果開發(fā)商沒有挪用資金，或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，開發(fā)商的資金實力應該可以負擔大部分的賠償責任。
不過，有意思的是，“目前沒有聽說有銀行給開發(fā)商(該倒覆樓房的開發(fā)商--上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)發(fā)放了開發(fā)貸款?！币晃淮笮豌y行人士透露。而記者向上述三家銀行求證，他們也都沒有給開發(fā)商發(fā)放過開發(fā)貸款。一般來說，樓盤的開發(fā)貸款的發(fā)放銀行通常也會是該樓盤的個人按揭貸款的銀行。
開發(fā)樓盤不貸款的確實比較少見?！霸擁椖繕敲鎯r不過600多元，加上建筑成本1000多，成本相當?shù)汀！币晃环康禺a(chǎn)人士如此猜測。