2015成都樓市風(fēng)向標(biāo) 穩(wěn)定價(jià)格才能跑贏市場(chǎng)
“我們未曾想象過(guò)，2014年的樓市如此低迷，2014年的工作如此艱辛……”近日，在成都某房企業(yè)舉辦的公司年度總結(jié)會(huì)上，營(yíng)銷(xiāo)副總對(duì)過(guò)去一年作出了如上總結(jié)。對(duì)于剛剛走過(guò)的2014年，成都樓市可謂風(fēng)云跌宕：盡管有降價(jià)風(fēng)波、落戶新政、取消限購(gòu)、房貸新政、貸款降息等接踵而至，卻并未激發(fā)樓市狂瀾。2015年，樓市將迎來(lái)“華麗轉(zhuǎn)身”？還是繼續(xù)萎靡不振，無(wú)疑成為新常態(tài)下的熱點(diǎn)話題。
2014年成交和供應(yīng)雙雙下滑
“沒(méi)有三月的小陽(yáng)春；沒(méi)有金九銀十的氣勢(shì)如虹；沒(méi)有了開(kāi)盤(pán)時(shí)的排隊(duì)長(zhǎng)龍……”提及2014年的樓市，成都城市置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人俞雷心情凝重。在俞雷看來(lái)，2014年是樓市大考之年。這一年中，成都房地產(chǎn)出現(xiàn)了強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱的分界點(diǎn)。這一年，中小房地產(chǎn)企業(yè)老總們沒(méi)有了往日的喜笑顏開(kāi)；這一年，李嘉誠(chéng)三次變賣(mài)資產(chǎn)；潘石屹說(shuō)中國(guó)的住宅已經(jīng)很危險(xiǎn)；王石說(shuō)李嘉誠(chéng)賣(mài)房子是個(gè)信號(hào)。
四川中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年，成都市一手商品住宅供應(yīng)面積1788.78萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.35%；成交2140.54萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.44%；供需比為0.84。而成都主城區(qū)供應(yīng)量和成交量也同樣雙雙下滑。2014年，成都市主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積734.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.8%；成交面積933.7 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15.5%。由此看出，2014年成都市主城區(qū)供需下滑，供應(yīng)量跌至2007年以來(lái)最低點(diǎn)。
市場(chǎng)預(yù)測(cè)2015年樓市波動(dòng)不大
2014年12月5日，中央政治局會(huì)議上明確表示，我國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)?！?015年的樓市同樣進(jìn)入新常態(tài)?！闭劶?015年的樓市走向，成都某房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人余鵬預(yù)測(cè)，2015年，成都樓市將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)階段，其主要特征是投資意愿與投資規(guī)模向常態(tài)回歸；去庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商當(dāng)務(wù)之急。在余鵬看來(lái)，未來(lái)一兩年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有實(shí)質(zhì)改變，開(kāi)發(fā)商只有在價(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)手段上下功夫，才是贏得市場(chǎng)的最大砝碼。
消化庫(kù)存房企繼續(xù)過(guò)“寒冬”
“大家都在談房地產(chǎn)可能在今年三季度后有轉(zhuǎn)折，日子會(huì)好一點(diǎn)，但是我看到的是可能不那么樂(lè)觀。”1月27日，花樣年董事長(zhǎng)潘軍在第六屆房地產(chǎn)年會(huì)上對(duì)今年的市場(chǎng)形勢(shì)做出了如此判斷。潘軍認(rèn)為，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了冬天。按理論計(jì)算，2020年以后，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，還能繼續(xù)留下來(lái)真正做房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)不會(huì)占到1萬(wàn)家，中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)有可能在五年內(nèi)占行業(yè)比重可能到60%。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有8萬(wàn)家左右，到去年已減少至5萬(wàn)家左右。按照潘軍的說(shuō)法，未來(lái)5年中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將淘汰約八成。在他看來(lái)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已不再適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，快周轉(zhuǎn)模式也將要告別市場(chǎng)，精細(xì)化、專業(yè)化的代建加基金模式會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的主推模式。
據(jù)四川中原地產(chǎn)相關(guān)人士介紹，2014年，成都主城區(qū)商品住宅全年成交均價(jià)為10113元/㎡，較2013年上漲6.5%。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，導(dǎo)致價(jià)格逆市上漲的原因有二；首先，2013年土地市場(chǎng)火爆，高價(jià)地頻頻出現(xiàn)?！懊娣蹆r(jià)”決定了“面包價(jià)”；其次是放開(kāi)限購(gòu)之后，豪宅項(xiàng)目備案量明顯上漲，從而推動(dòng)了成都主城區(qū)房?jī)r(jià)整體攀升。
華西都市報(bào)記者注意到，較之2013年，成都主城區(qū)房?jī)r(jià)雖然略有上浮，但開(kāi)發(fā)商盈利并未增漲?！拔覀冺?xiàng)目樓面地價(jià)就8000多元，房?jī)r(jià)才11000多元，基本上是不盈利甚至虧本在賣(mài)?！背悄夏稠?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，2014年，主城區(qū)大量新推項(xiàng)目為維持現(xiàn)金流而選擇低價(jià)走量，甚至虧本甩賣(mài)，導(dǎo)致各開(kāi)發(fā)商雖然完成了2014年目標(biāo)任務(wù)，資金壓力依然存在。
土地“升溫”依然難現(xiàn)“地王”
“2015年，成都房?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)的狀態(tài)，但銷(xiāo)量會(huì)上升?！背啥寄撤科鬆I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人余鵬分析認(rèn)為，2014，成都主城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，主要源于新項(xiàng)目大多是2013年拿下的高價(jià)地。由于2014年樓市疲軟，因此，在這一時(shí)段內(nèi)出讓的土地價(jià)都相對(duì)溫和，全年幾乎未出現(xiàn)一宗單價(jià)地王，這就為2015年總體房?jī)r(jià)定了基調(diào)。因此，房企要想消化庫(kù)存，就必須穩(wěn)定價(jià)格跑贏市場(chǎng)。
2015年，成都土地市場(chǎng)又將出現(xiàn)怎樣走勢(shì)？中原地產(chǎn)認(rèn)為，對(duì)于土地市場(chǎng)而言，2015年年初或?qū)⒀永m(xù)2014年高流拍率的市場(chǎng)現(xiàn)象，諸如恒大、首創(chuàng)、綠地、建發(fā)等品牌開(kāi)發(fā)商都會(huì)集中在主城區(qū)拿地。同時(shí)，隨著利好政策的持續(xù)釋放，土地市場(chǎng)將在下半年出現(xiàn)明顯改觀，而天府新區(qū)仍是政府重點(diǎn)打造的區(qū)域。而對(duì)全年來(lái)說(shuō)，政府在財(cái)政收入和城市建設(shè)進(jìn)程要求的壓力下，成都土地供應(yīng)量或持續(xù)上漲，而成交量也將止跌回升，流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，但很難出現(xiàn)“地王”。