經(jīng)濟不好，房價卻堅挺的真實原因
中國的房價能夠站得穩(wěn)，主要在于預(yù)期將來的高收入上。假如預(yù)期改變，房價就會跌得很快。
假如今天樓價再跌三分之二，那就比90年代的時候麻煩多了，因為我們沒有了當(dāng)年的彈性。
假如基礎(chǔ)研究和有市場價值的思想方面搞不起來，中國充其量也不過是地球上的二等公民。
在2015年12月14日舉行的網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會上，著名經(jīng)濟學(xué)家張五常發(fā)表了對房地產(chǎn)問題的看法，并告誡，如果房價急跌，將會造成很大的問題，上世紀80年代的日本是前車之鑒。
國際知名經(jīng)濟學(xué)家，新制度經(jīng)濟學(xué)代表人物之一。一向狂傲不羈，喜出狂言，在經(jīng)濟學(xué)圈內(nèi)有“狂生”之稱。
以下為張五常先生演講實錄：
各位朋友，英國前首相名不虛傳，他沒有文稿拿在手上卻能夠那么流暢地做報告，我做不到，奧巴馬也做不到。
我今天來做報告要看著表，只能講半小時，主要是分兩部分，前半部是關(guān)于中國房價的問題。
現(xiàn)在房價高 因為預(yù)期將來收入高中國的房價是目前中國經(jīng)濟發(fā)展的亮點，大家都知道，目前中國經(jīng)濟發(fā)展不是那么好，但樓價堅挺。講到樓價經(jīng)濟的問題，以上海來說，以北京來說，以其它所謂一線城市來說大約有八年的時間都很穩(wěn)定，樓價很高，而今年樓價還繼續(xù)上去，主要是因為減息的問題。
樓價能夠維持相當(dāng)高的水平已經(jīng)有八年之久，全中國到處都是高樓大廈，而樓價比美國高一倍都不止，所以在財富方面來看，如果以樓價來算，中國是高過美國很多的。
樓價高有兩個主要的問題：
樓價高是協(xié)助人民移動的潮流，北京樓價貴就少了很多人來北京，上海樓價貴就約束了人們搬去上海，這是協(xié)助市場調(diào)動人口的流動；
樓價貴有一點不好，就是分配不平均，你沒有買到房子，他買了房子，他的身家上升了幾倍，這就有財富不均的問題，也有社會不穩(wěn)定的問題。
如果不顧這個問題，不考慮這個問題，只是光看樓價上升，這個上升并不是泡沫的問題，樓價上升是好事，因為它代表了大家的財富上升，也就是代表了預(yù)期收入上升。樓價預(yù)期收入上升折現(xiàn)的話，就等于是樓價。
所以房價高的問題，假如不是有故意炒高房價的行為，房價高是反映了經(jīng)濟實力的增加，原則上除了剛才我們講到的財富不均的問題，我是不反對樓價上升的。
現(xiàn)在基本的問題是：
為什么中國房價會高企？為什么其它不是一線的城市房價也不低？為什么之前中國樓價可以如此堅挺？
你不要跟我說是地少人多的問題，香港很多地方人口密度都比中國高，印度人口密度也比中國高，但它沒有中國房價的問題。
中國的房價能夠站得穩(wěn)，而且在相當(dāng)高的水平下不單單是地少人多的問題，主要的問題在于預(yù)期將來的高收入上。應(yīng)該說房價就是所謂預(yù)期年薪收入的積蓄除以利率，預(yù)期年薪收入好，所以現(xiàn)在房價這么高。但預(yù)期收入并不是真正的收入，將來的收入到底怎么樣，到那時才會知道，雖然中國經(jīng)濟目前有很多問題，但目前看樓價的反應(yīng)，將來的收入是會不錯的。
怎么會有這樣的情況呢？
不要跟我提地少人多的問題，事實是市場對將來收入的預(yù)期基本上是好的，答案就是樓價會高企，為什么高企？因為預(yù)期收入是高的，為什么預(yù)期收入高呢？
答案非常簡單：中國改革幾十年以來，人們的知識增長得很快，青年學(xué)得很快，中國人很聰明，年輕好學(xué)，將知識用在商業(yè)方面，有相當(dāng)?shù)某删?，尤其是目前在?shù)碼科技，一些做生意的方法，種種情況之下，中國人是學(xué)得快的。
就是因為這類有商業(yè)價值的知識增長，中國目前做得非常好，這也是目前房價高企這么長時間的原因之一。
你不要忘了，樓價的高企不是基于真正的收入而是預(yù)期收入，它預(yù)期好，而這個預(yù)期是可以改變的，假如預(yù)期改變，房價就會跌得很快。
當(dāng)房價急跌的時候就會有很大的問題，譬如日本在80年代后期樓價暴跌，到今天了快30年都翻不了身，這是很大的問題。所以我很擔(dān)心假如北京有什么計劃把房價弄低，就會影響預(yù)期，從而造成很大的問題。
現(xiàn)在說要抽房地產(chǎn)稅，很多房子都是空置的，沒有房租可以收，要交稅，假如他們到市場上賣樓，會觸發(fā)房價大跌，但要再把它弄上去就不那么容易了。
90年代中國的房價大跌，跌了三分之二，結(jié)果朱镕基做得好，終于把經(jīng)濟搞起來了，后來房價大幅上升。但朱镕基在90年代能夠把經(jīng)濟搞得好，因為當(dāng)年可以改進的地方很多，當(dāng)年還有很大的彈性可以做。
假如現(xiàn)在樓價再跌三分之二，那就麻煩多了，因為我們沒有了當(dāng)年的彈性，可以通過人口大流動等種種放寬方法來搞，現(xiàn)在變成了經(jīng)濟方面沒有彈性。
中國應(yīng)更重視基礎(chǔ)研究 放手讓大學(xué)自己搞我現(xiàn)在講下一個問題。
中國的青年知識增加，主要是有商業(yè)價值的知識增加。從這方面來看，我個人的觀點就是不僅中國人聰明，學(xué)得快，而且中國的中學(xué)是不錯的，大專和本科也是不錯的，但到了研究院的時候問題就出現(xiàn)了。
有商業(yè)價值的知識中國發(fā)展得很不錯，中國人聰明、學(xué)得快，大家都知道，一看到知識可以增加收入的時候就學(xué)得很快，這是中國發(fā)展快的原因之一。但有些知識沒有直接的商業(yè)價值，這一方面就非常不好，譬如大學(xué)的研究院，我對他們很失望。
假如真要成為領(lǐng)導(dǎo)世界的大國，沒有商業(yè)價值的知識也不能缺少。舉例
英國是個小國家，但它曾經(jīng)雄視地球，所謂的日不落帝國，為什么那么小的國家可以控制這么大部分的世界呢，問題在于他們出了幾個大思想家。
回看18、19世紀，在物理學(xué)有牛頓，在社會科學(xué)、經(jīng)濟學(xué)有斯密，在生物學(xué)有達爾文，隨便一提就有這幾個。
當(dāng)然還有其他很多，因為有了這些所謂思想大師的存在，所以當(dāng)年英國雄視地球，這是一個最基本的知識。
在中國賺錢賺得多，這一點沒有問題，但要更加重視思想的發(fā)展，現(xiàn)在我對中國各大學(xué)的研究院非常失望。
最近我在北京出版了一本書《科學(xué)與文化》，我對大學(xué)制度在這本書里批評得非常厲害，你們看現(xiàn)在的世界，所謂基本研究，沒有直接商業(yè)價值的，這一點是很重要的，商業(yè)價值方面的知識發(fā)展得相當(dāng)好，但沒有商業(yè)價值的研究也是很重要的，這方面中國一團糟。
假如真的要維持中國的繼續(xù)發(fā)展，就要注意一下沒有商業(yè)價值的知識、沒有商業(yè)價值的思想的發(fā)展，即所謂的基礎(chǔ)研究。
北京很肯出錢，很肯花錢，很慷慨，他們的研究經(jīng)費比美國多很多，現(xiàn)在美國基本沒有研究經(jīng)費從事什么研究，現(xiàn)在中國在外國念得好的，應(yīng)該是樂意回中國。但因為現(xiàn)在中國的制度有太多問題，人事關(guān)系、約束言論太多，他們不肯回來。
現(xiàn)在很多外國大師，一年20萬美金就可以請到，中國可以請很多很厲害的人回來，這個價錢中國很容易出得起的。但他們不知道怎么做，管得太嚴，就把研究院的制度搞得不好了。
我認為在這方面北京要大膽嘗試一下，什么東西可以教什么東西不能教，要放手讓他們自己做。
所以我個人的建議就是選出幾間大學(xué)，答應(yīng)五年內(nèi)給他們多少經(jīng)費，北京在這方面是很慷慨的，然后放手讓他們自己去搞：讓他們自己自由收學(xué)費，教什么科目都可以，就放手讓他們?nèi)プ觯蠋煹男剿趺炊ㄒ沧屗麄冏约簺Q定，收多高的學(xué)費也讓他們自己去收，完全不管。
試試幾年嘛，看看發(fā)展如何。因為大學(xué)做得好不好，基本思想發(fā)展得好不好，以我們習(xí)慣了這種方法的人來看(很容易看清楚)。世界上很多像我這樣的人，我在校園走一兩天就知道了，我到任何大學(xué)只要問幾句話我就知道他們到了什么地步。假如北京的上頭不清楚，那就讓外面知道的人回來指點一下。
主要是要放手，出這么多錢資助，那就繼續(xù)資助咯，只要花幾年時間，完全不管，讓他們喜歡怎么做就怎么做，然后看效果。
美國人批評中國人沒有創(chuàng)意、中國人沒有想像力、中國人什么都行就是創(chuàng)意不行，批評太多，完全是胡說八道。
中國人怎么會沒有創(chuàng)意？看看蘇東坡、看看禮拜，中國詩人的想像力是最豐富的，外國詩人沒有中國詩人那么有想像力，中國人以前吟詩寫詞，但要他們轉(zhuǎn)去做科學(xué)也沒有問題，因為想像力還存在，所以說中國人沒有想像力、沒有創(chuàng)意是說不通的。
我們拿錢去美國哈佛大學(xué)念書，6萬美金一年，多少人能出得起學(xué)費呢？中國有許多許多聰明的學(xué)生，為什么不在自己本國培養(yǎng)呢？你看美國現(xiàn)在也沒有研究金了，以中國出的工資能隨時請到美國的大師們，但問題在于他們不肯回來，因為回來后要搞人事關(guān)系，有政治約束，言論又不夠自由，這些都是無謂的東西。
為什么不放手讓大學(xué)自己搞搞呢？引進點人才回來吧，以中國的經(jīng)濟實力可以請到外國的大師。
我現(xiàn)在堅持的問題是：樓價能夠很堅挺地站住，只要不是財富不均的問題，這就是好事，反映了人們預(yù)期將來收入高企。
然而，假如沒有了基礎(chǔ)研究和有市場價值的思想，這方面搞不起來，中國充其量也不過是地球上的二等公民，要把它搞起來，離做一等公民，就差那么一點。這一點要靠北京大放手，不要管。