關(guān)于對(duì)土地評(píng)估行業(yè)存在問(wèn)題的思考
土地評(píng)估行業(yè)在推進(jìn)土地資產(chǎn)價(jià)值顯化過(guò)程中扮演者十分重要和嚴(yán)肅的作用。筆者通過(guò)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)問(wèn)題的剖析，發(fā)現(xiàn)土地評(píng)估行業(yè)存在行業(yè)監(jiān)管薄弱、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)有待提高等問(wèn)題，提出了推進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)改革與發(fā)展的對(duì)策。
一、我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)的問(wèn)題分析
最近幾年，我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場(chǎng)的逐步建立和完善，土地評(píng)估行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)日益繁榮，土地評(píng)估作為一項(xiàng)新興的社會(huì)性和公正性活動(dòng)，在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時(shí)間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結(jié)構(gòu)不合理，業(yè)務(wù)單一，拓展能力較弱，與國(guó)際評(píng)估公司相比，存在著明顯的差距。因此，土地評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)與行業(yè)管理需要進(jìn)一步的提高與發(fā)展。
?。ㄒ唬┩恋卦u(píng)估人員素質(zhì)有待提高
一些土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動(dòng)，有的機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)較低，尚不能完全適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要。面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的新情況，估價(jià)師不能適應(yīng)形勢(shì)變化的需要開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實(shí)不能為”的窘境。此外，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)落后，許多從業(yè)人員很難有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，難以適應(yīng)日益復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)普遍缺乏，能承接跨國(guó)上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)等一些復(fù)雜業(yè)務(wù)的人才急缺。
?。ǘ┩恋卦u(píng)估企業(yè)脫鉤，改制工作力度尚需加強(qiáng)
當(dāng)前大部分土地評(píng)估企業(yè)已經(jīng)完成了事務(wù)所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場(chǎng)中介組織在原掛靠的權(quán)力部門下，憑借掛靠機(jī)關(guān)的行政權(quán)利，壟斷中介業(yè)務(wù)，分割中介服務(wù)市場(chǎng)，仍有一些主管機(jī)關(guān)出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設(shè)置障礙，或鉆改制的空子，嚴(yán)重影響整個(gè)評(píng)估行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作與公平競(jìng)爭(zhēng)，急需引起有關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的高度重視，進(jìn)行徹底的清理整頓。
?。ㄈ┩恋卦u(píng)估方法選擇上須與國(guó)際慣例接軌
按照我國(guó)土地制度和土地管理的特點(diǎn)，政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控手段，建立了以基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為核心的地價(jià)體系，因此在日常評(píng)估中，無(wú)論何種評(píng)估目的，在方法的選擇上均要求首選基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主進(jìn)行評(píng)估，而基準(zhǔn)地價(jià)一般二至三年調(diào)整一次。在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)或活躍的區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)如未及時(shí)進(jìn)行更新，其評(píng)估結(jié)果已不能反映現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行情。在評(píng)估方法的選擇應(yīng)更多的運(yùn)用國(guó)際通行的市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等評(píng)估方法。
（四）土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展道路過(guò)窄
近幾年，隨著土地評(píng)估行業(yè)資質(zhì)等級(jí)法定業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍局限在法定評(píng)估業(yè)務(wù)這一塊，而法定業(yè)務(wù)附加值很低，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，國(guó)內(nèi)公司未按照國(guó)際評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式進(jìn)行多方位的業(yè)務(wù)開拓，如地產(chǎn)政策咨詢、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，地產(chǎn)投資分析等咨詢性業(yè)務(wù)，從某種角度而言，咨詢性評(píng)估等對(duì)評(píng)估師的要求更高，更需要評(píng)估師按照評(píng)估理念來(lái)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、政策性法規(guī)、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，這正是目前國(guó)內(nèi)公司能力經(jīng)驗(yàn)所欠缺的。據(jù)調(diào)查分析，目前國(guó)際上的評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)60％的業(yè)務(wù)是咨詢服務(wù)而不是法定業(yè)務(wù)，主要是派生業(yè)務(wù)賺取利潤(rùn)。
二、推進(jìn)土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策研究
隨著經(jīng)濟(jì)的全球化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，必將加速中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，隨著大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，加大了對(duì)土地的需求，國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)在人才、市場(chǎng)等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們?cè)u(píng)估行業(yè)中一批高素質(zhì)優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準(zhǔn)備，迎接這一挑戰(zhàn)。
?。ㄒ唬┨岣咴u(píng)估人員的整體素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力
長(zhǎng)期以來(lái)，經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)行業(yè)不規(guī)范、誠(chéng)信度不高一直是制約中介機(jī)構(gòu)發(fā)展的主要問(wèn)題，如果不迅速扭轉(zhuǎn)這種局面，將會(huì)嚴(yán)重削弱在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓展思路，更新用人觀念，積極引進(jìn)具有先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和管理經(jīng)驗(yàn)的人才，建立系統(tǒng)培訓(xùn)制度，提高評(píng)估人員的整體素質(zhì)。
?。ǘ┙∪珯?quán)責(zé)利相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，完善體制和內(nèi)部組織體系
管理與協(xié)會(huì)行業(yè)管理相結(jié)合的管理體制，要?jiǎng)澐趾孟嗷ラg的職責(zé)及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理問(wèn)題，建立執(zhí)業(yè)者違紀(jì)查處問(wèn)題和執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權(quán)益保護(hù)以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問(wèn)題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。評(píng)估人員注冊(cè)管理應(yīng)規(guī)范和有效監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)制定嚴(yán)格的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)審制度，通過(guò)定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律；樹立和維護(hù)自己的信譽(yù)，使之在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學(xué)性、公正性和權(quán)威性。
?。ㄈ╉槕?yīng)市場(chǎng)需要，積極擴(kuò)大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評(píng)估咨詢業(yè)
土地評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)范圍應(yīng)由單一的評(píng)估向咨詢、中介代理的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評(píng)估的“單打一”的經(jīng)營(yíng)范圍，開展咨詢性評(píng)估、可行性研究、多種資質(zhì)(資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估等)的綜合性評(píng)估機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)中國(guó)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)適應(yīng)能力，變單純依靠政府的業(yè)務(wù)保護(hù)為主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展，真正保持評(píng)估機(jī)構(gòu)的生命力及注冊(cè)評(píng)估師的創(chuàng)造力。
三、小結(jié)
隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的逐漸完善，土地評(píng)估行業(yè)的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對(duì)于我國(guó)土地評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產(chǎn)生積極的影響，使得土地市場(chǎng)更加完備。