美國房市不振 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇失力
美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘1日說，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)惡化，美國經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。格老此言并非危言聳聽，作為引發(fā)本輪全球性金融危機(jī)的一個(gè)源頭，美國房地產(chǎn)市場的不振給正在緩慢復(fù)蘇的美國經(jīng)濟(jì)帶來很大不確定性。
房價(jià)：趨勢不明
國際貨幣基金組織日前表示，盡管目前看美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“雙底衰退”的可能性不大，但房地產(chǎn)市場卻存在二次探底風(fēng)險(xiǎn)。
雖然標(biāo)準(zhǔn)普爾公司此前發(fā)布的凱斯-席勒房價(jià)指數(shù)顯示，今年5月份美國20個(gè)大城市房價(jià)連續(xù)第二個(gè)月回升，但美國不少行業(yè)人士認(rèn)為，4、5月份的房價(jià)上漲存在季節(jié)性因素。此外，政府扶助房市政策的后續(xù)效應(yīng)仍在。該政策規(guī)定購房者須在4月底前簽署房屋買賣合同，但可在6月底之前完成交易。因此，房價(jià)回升趨勢未必能延續(xù)。
其他一些房價(jià)指標(biāo)已經(jīng)顯出端倪。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前公布的數(shù)據(jù)顯示，占整個(gè)住房市場銷量約85%的舊房銷售6月份環(huán)比大幅下跌5.1%。美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)也顯示，6月份美國新房銷量雖較前一個(gè)月增長，但仍為歷史第二低水平。6月份新房銷售中間價(jià)為每套21.34萬美元，比5月份下降1.4%，比去年同期下跌0.6%。
標(biāo)準(zhǔn)普爾公司指數(shù)委員會(huì)主席戴維·布利策認(rèn)為，“在暫時(shí)性刺激政策退出后，我們需要密切關(guān)注房市走向。住房市場在出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善之前，在可預(yù)見的一段時(shí)間內(nèi)或繼續(xù)在底部徘徊”。
房產(chǎn)：風(fēng)險(xiǎn)猶存
高止贖率是美國房地產(chǎn)市場面臨的頭號難題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，美國新增房屋止贖案160萬件，全年數(shù)字很可能超過2009年創(chuàng)紀(jì)錄的280萬件。止贖房屋大量入市，對房價(jià)產(chǎn)生顯著下行壓力。今年4月份，止贖房屋銷售占到舊房銷售總量的三分之一。
更糟糕的是，美國住房市場的問題尚未充分暴露，大量“準(zhǔn)止贖”房屋的存在進(jìn)一步加劇房市風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國際貨幣基金組織數(shù)據(jù)，目前，全美約250萬套房屋進(jìn)入止贖程序，另有約170萬套房屋雖未進(jìn)入止贖程序，但處于嚴(yán)重違約狀態(tài)。一旦這些“準(zhǔn)止贖”房屋最終進(jìn)入拍賣市場，房價(jià)壓力可想而知。
另外，大量“負(fù)資產(chǎn)”房屋的存在進(jìn)一步阻礙房市復(fù)蘇步伐。金融危機(jī)期間，美國房價(jià)暴跌，導(dǎo)致大量通過抵押貸款購買的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”，即購房貸款額超過房屋本身價(jià)值。截至今年3月底，全美超過1120萬套住房處于“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)。格林斯潘就特別提到這類“負(fù)資產(chǎn)”房屋，認(rèn)為其可能導(dǎo)致未來房屋止贖率大幅增加，對房價(jià)產(chǎn)生進(jìn)一步下行壓力。
房市：復(fù)蘇之重
在美國經(jīng)濟(jì)中，住房市場可謂一塊基石。其作用不僅體現(xiàn)在串聯(lián)上下游各種產(chǎn)業(yè)，提供大量工作崗位上，房價(jià)變化還對金融市場定價(jià)起到重要參照作用，影響到各類資產(chǎn)抵押證券的價(jià)格。另外，利用房產(chǎn)抵押再融資一直是美國人的一個(gè)投資消費(fèi)習(xí)慣，房價(jià)變化對美國人的支出能力和欲望有很大影響。
得益于美聯(lián)儲(chǔ)長期將基準(zhǔn)利率維持在歷史低位，以及對市場持續(xù)的流動(dòng)性注入和信用支持，美國市場房屋抵押貸款利率已經(jīng)較低。數(shù)據(jù)表明，目前30年期固定房貸利率在4.6%左右，15年利率在4%左右。奧巴馬政府的房市支持計(jì)劃等也起到部分“托市”作用。
不過，近期美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力道明顯減弱。美國商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國經(jīng)濟(jì)按年率計(jì)算增長2.4%，增速連續(xù)第二個(gè)季度放慢。如何進(jìn)一步刺激房市，避免經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇失速，是美國當(dāng)局目前面臨的重大挑戰(zhàn)。(據(jù)新華社電)