10年產(chǎn)值上千億 澳力推“綠房經(jīng)濟”
7月初，位于墨爾本CBD地段的Upper West Side大樓正如火如荼地趕工。這個由香港遠東集團投資開發(fā)的地產(chǎn)項目，因為八成買家都是華人而廣為人知，聲望甚至蓋過了其另一身份——澳大利亞首個獲得四星評級的綠色住宅項目。
自2003年推出綠色建筑的星級評級后，澳大利亞不僅找到一種解決環(huán)境氣候難題的方法，更重要的是發(fā)掘到綠色建筑背后商業(yè)溢價。星級越高的綠色建筑意味著更高的租金回報以及更低的運營成本，從地產(chǎn)商、建筑商、設計師、物管公司乃至于最終的用戶，綠色建筑的出現(xiàn)正逐漸顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的價值鏈條。
據(jù)澳大利亞綠色建筑委員會行政總監(jiān)Robin Mellon表示，目前澳大利亞有16%的辦公樓獲得綠星評級，在城市CBD地區(qū)的星級綠色建筑普及率更高達18%，以現(xiàn)在澳大利亞地產(chǎn)行業(yè)約6000億澳元產(chǎn)值來計算，短短十年間，綠色建筑的產(chǎn)值已接近千億澳元。
10年產(chǎn)值上千億
2002年，澳大利亞綠色建筑委員會（以下簡稱“綠建委”）成立，作為連接政府與企業(yè)的行業(yè)機構，綠建委旗下有850個會員，涵括政府、建筑商、發(fā)展商、建材生產(chǎn)制造商等多個領域?！?年前，我們發(fā)起綠星綠色建筑評級項目，在澳大利亞宣傳綠色建筑?！盧obin說。
相比起美國、德國、日本等國家來說，澳大利亞在綠色建筑起步晚了很多。在考慮了當?shù)丨h(huán)境、氣候以及大眾的接受程度后，綠建委為綠星綠色建筑評級設立了9個不同方面的考量，除了能源、水、材料、管理、輻射、創(chuàng)新等顯而易見的因素外，還包括室內環(huán)境的質量、周邊交通的狀況以及土地的使用和生態(tài)等一些不為人重視的因素。
目前，綠建委只對4星以上級別進行評估，不評測1、2、3星級。其中1指最低表現(xiàn)，2指行業(yè)平均水平，3指優(yōu)秀做法，4星級代表典范做法，5星級代表澳大利亞卓越表現(xiàn)，6星級指的是世界領先水平，相當于美國LEED綠色建筑認證的鉑金級別。
“現(xiàn)在我們所有的項目都是綠色建筑項目?！盉rookfield Multiplex公司建筑及發(fā)展部董事總經(jīng)理George Kostas告訴本報記者，目前該公司總共有28個建筑通過綠色星級評估體系的認證，項目的總價值高達36億澳元。隨著社會大眾對建筑的環(huán)保要求越來越高，其公司在2003年正式成立可持續(xù)發(fā)展部，此前僅是每個項目有負責綠色環(huán)保的小團隊。
“因為客戶、租戶都希望這樣，而且在悉尼這樣的大城市CBD寫字樓，你要獲得甲級的認證必須要得到一定的綠星綠色建筑評級。所以綠色是必須的?！盙eorge認為，綠色建筑不僅是節(jié)能，而是應該將對環(huán)境的可持續(xù)性考慮進去，成為建筑行業(yè)的最基本標準。
Robin坦言，綠色建筑的推廣剛開始遇到很多困難。“當你向人們引入新產(chǎn)品、新服務時，試圖讓他們知道其用途是很困難的。但是當這個新產(chǎn)品能為他們產(chǎn)生經(jīng)濟效益時，他們最終會明白的。”Robin認為，最重要的是建立節(jié)省開支和綠色建筑評級之間的關系，綠建委花費了三四年時間才做到這一點。澳大利亞人開始將綠星綠色建筑評級與能源節(jié)約、水資源節(jié)約以及更好的租賃市場聯(lián)系起來。
根據(jù)統(tǒng)計，獲得綠星綠色建筑評級的寫字樓其租賃價格要比一般寫字樓高5%，銷售價格高12%，這意味著如果物業(yè)擁有綠星建筑評估，將可以收到更大的經(jīng)濟效益，閑置率也得到了改善。
“我們的城市現(xiàn)在已有16%的辦公室得到綠星評級，CBD里的建筑有18%得到評級。目前澳大利亞地產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)值已達6000億澳元，所以10年間我們能影響其中的18%是相當了不起的?！盧obin自豪地說。
綠色建筑的經(jīng)濟賬本
迄今為止，澳大利亞政府并未強制新建項目符合綠星綠色建筑評級，但對于各政府部門辦公地點的選擇則將綠色建筑作為一項考慮因素。更重要的是，無論是用戶還是業(yè)主，不僅將綠色建筑與節(jié)省開支聯(lián)系在一起，還認為這是提升企業(yè)形象的舉措之一。
“在寫字樓領域，大的企業(yè)都要求建筑本身獲得綠星綠色建筑評級，否則他們根本不會考慮租用，因為大家都在提倡企業(yè)社會責任，企業(yè)本身對于可持續(xù)也會有自己的一套標準。”悉尼西田集團項目設計總監(jiān)Glen Pidgeon告訴本報記者。
在建筑商George看來，建造高能效綠色建筑或者可持續(xù)建筑的費用并不比非可持續(xù)建筑要高?！皟烧叩脑靸r基本是相等的，但隨著時間的推移，可持續(xù)建筑的花費會更低?！?/P>
目前，墨爾本大部分公寓的管理費是一年四千到五千澳元，有的還高達八千澳元一年，但Upper West Side兩房戶型一年的管理費才2000澳元，一房戶型一年的管理費為1500澳元。低廉的管理維護費用使得該綠色住宅項目自兩年半前開盤以來，已經(jīng)賣出了1100套房子。
在過去的十年里，綠星評級標準一直在不斷變化。早期，參與標準設立的人員并不完全都是來自于建筑行業(yè)，隨著不斷的實踐，標準里面的學術因素逐漸減少，轉變成一個實用性的規(guī)范。
“特別是對我們而言，這的確是一個很大的轉變?！盙eorge認為，近五年來，綠星標準的要求越來越高，從剛出臺時的一個辦公標準，逐漸演變成一個產(chǎn)業(yè)標準。目前Brookfield Multiplex六成的材料來源于中國，他認為中國在發(fā)展綠色建筑的潛力巨大。
6月底，美國綠色建筑委員會（USGBC）宣布在上海設立辦事機構，以加強對中國綠色建筑團體的直接聯(lián)系、參與和支持。此前，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興指出，中國綠建委（包括籌備期）已成立8年，國家綠色建筑行動計劃也已經(jīng)明確。
“中國的三星綠色建筑評級只是運作了一段很短的時間，普及的過程總是緩慢的。” Robin強調評級工具必要與時俱進，“市場變化很快，評級工具的變化也要跟上時代的腳步。如果你不這樣做，它們將會阻礙創(chuàng)新，開始限制市場?！?/P>